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深度分析北京房价,5年后是涨是跌,一目了然

作者:jcmp      发布时间:2021-05-11      浏览量:0
我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨

我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

一、买房问题请私信房姐提问

提问:房姐,北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗?现在浙江、广东的人口净流入很大,这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗?

回答:人口流入,房价就会上涨吗? 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态,但大城市的人口增长可能因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力,房价需求增加,供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是:「可能」 ———————— 并不是每一个新加入的人口,都能满足这座城市的购房条件,或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算,例如江浙下辖的众多县市,以及东莞惠州中山等城市,大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产解构,也会决定市场的形态。 例如东莞,本身并不是一座标准的城市,更多的是由一座座「镇」所组成的组团状建筑群,导致被割裂成许多细分的市场:凤岗松山湖等地房价涨幅喜人,厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身,人口的增加,最直接的影响是增加更多的房产购买需求可能,打破所在楼市的平衡,从而引发供不应求,价格上涨。 —————————— 然而不管供需再不平衡,相比3000万人口20万\/年的增减和750万房屋的总量来说,对价格的实质性影响依然非常缓慢,更多的是对「预期」和影响和导致的购买力转移到同类「竞品」。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头,是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍,日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加,对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺; 更长远的结果是,人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。 一个2000万人口的城市,大概率会吸收第一波新的资金; 而如果一个城市从200万跌落到80,这里的人很快将不买房,最终房产将无人问津,当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口的变迁,会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量,会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。

提问:房姐,我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素,那么如果从投资角度考虑,以下这些因素将怎样影响房价呢?假如其他条件不变: 1.朝北但是景观好(大面积的绿地、公园)和朝南朝小区内部(楼栋、小区小花园)哪个更好一些? 2.200平的复式较160平的平层?复式一般折价多少? 3.同一小区,150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比,单价应折价多少? 4.塔楼比板楼应该折价多少? 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居,单价应该差多少? 6.一般次新是指哪年到哪年的房子?应该比新房折价多少? 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个?

回答:你这样理出来较乱,很多不能单独比较,其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上,能否做低首付。不管用什么贷款产品,首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段,但是一定要是有增量预期的地块,一般这样的板块有较多空地,多见于近郊。它的决定性因素来自于:产业+通勤,这两个好的话,不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下,好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套,包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的,周边都是回迁房,就唯独你一家品质盘?人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的。

提问:房姐新年快乐!想咨询一下:单从投资角度来看,买东三东四的90后老破小三居好?还是天通苑200+的大面积好?考虑将来出租,建议持有多少年?由于家庭名下已经有120和188平的两房,所以找亲戚代持一下,等将来jlh再转到自己名下,tty大户型流动性不好,另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧?而且不如老破小三居好出租,但是老破小除了有租金收入同时抗通胀,其它的收益点在哪里呢?纠结中………望指明。

回答:新年快乐 如果资金可长期投入至少5年以上,就选老破大,时间可以抵消流动性的缺点,未来收益也会更高 老破小跟随大盘没问题,想高租金或卖出高溢价,需要懂凤变冰这套玩法,而且对装修要比较了解,才能有超额收益。

提问:房姐好~ 我是打算买第一套房,目前首付可以拿出来250-300,本来是开始看200万的房子,结果越看越高,现在都开始看500-600的啦!最开始锁定的是定福庄片区,后来对北京新天地感兴趣,现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城,我在想买一套两居,想着明年要小孩一步到位,但是若是买5-6百万的,那手里面没有闲钱了,买老房子又不喜欢小区环境啥的,我在东边京顺东街上班,她在大兴上班,我们主要看房的片区选择东,东南方向,现在有点迷茫,求指点。

提问:房姐您好,最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚,南北向三居,面积166,目前报价1030,单价6.2万,房子在顶层。满五唯一的,请问值得入手吗?

回答:润枫水尚以前是典型的溢价盘,不过近半年价格略有回吐趋势,单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右,如果价格能再砍一刀,降30万,单价6万左右入手是最好了。 具体谈多少,看业主卖房的紧急程度,你跟中介配合下,砍砍价。

提问:房姐好,新人首问:宝宝2023年上小学,计划最晚2022年买一个学区房,非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换,预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗?如果推荐,买适合居住的二居小三居还是买最小的?最小的均价快10万,总价450万以上,单价有点高? 2这俩小区目前都是单校划片,学校在小区内,未来是否保值?政策风险如何? 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候? 4 综合学校投资、性价比、学校质量等,有朝阳其他片区、小区推荐吗? 5 天津户口是用来保底的,还是想优先北京积分落户,这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排? 谢谢房姐!!

回答:1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居,对口朝外本部,九年一贯制 还是比较稳定的,最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区,小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区,但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱,优先北京。

提问:房姐:现有锦秋80平小两居 准备把珠江罗马嘉园(170平)卖掉 估计(1000)因为一直就不涨了 ,不知道是换成锦秋大两居(因为三居要1500左右了)还是直接奥森板块的美伦堡 或上林世家 小三居 ,已经不考虑孩子上学了 。不知道现在卖罗马值不值这么换置。谢谢。

回答:不建议换,珠江投资角度还是不错的,房价上涨是成周期性的涨1年阴跌2年,还和地方政策,土地供给息息相关,一但上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移,置换后并没有增值预期。

提问:向北京房姐提问 您好,新人首问,最近考虑为孩子将来投资置业,孩子快四岁,目前是西城广外学区,不占名下房产名额,打算首付二百多万,首套首贷,1、是考虑多更好的学区房呢?还是不买学区纯投资?2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来升值空间大?3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入?等您给出专业性的指导意见,谢谢。

回答:1. 西城学区适合拼爹,海淀学区适合拼娃,你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳,例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行,首城国际 2. 诺德春风位置还不错,但价格不算便宜,比较适合首套高贷款去买。 由于限竟房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押,能接受这个条件做为投资也可以考虑。

提问:房姐好,我是刚入星球的新粉!外地户口,有在京购房资格。跟lg分别有婚前贷款记录。一套在大连,老人住着,100w,剩7万多的贷;一套户型很好的三居在武清高铁附近,300w,剩100左右的贷,装修中,我中关村上班,lg灵活,目前租房住,本来想着可以将来住武清高铁加4号线通勤。看完房姐的文章觉得在北京有购房资格不上车天理难容啊! 算二套的话能准备出的子弹最多有200w,月还款能力15000,兼顾自住和投资,原来看好16号线南线终点 晓月苑,现在觉得应该在东四东五淘老公房,外地的要不要出?求上车指导。谢谢房姐!

回答:朝阳可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 丰台可以看 怡海花园 星河城 武清价格偏高,溢价明显,从投资角度可以置换掉。

提问:房姐您好,我在西边工作,现有璟公馆1套三居自住,俩孩子13\/3,建西苑一套两居父母住,顺便给二孩留海淀学区名额,父母退休办了京户。北京两套的无贷款,手里200万,年入150,想在东边再入一套投资,请问如何操作比较合适,您有什么推荐。另外固安还有一套100平的两居贷款刚还了4年,要不要抛。

回答:可以将将现有两套做下抵押,全款入一套东面。或者老人如果还有北京sfsd的话,也可以接力贷的方式。固安继续持有不用动。推荐看下百子湾和朝阳公园板块。

提问:房姐你好,小白首问。我和对象未结婚,他名下在通州有一套自住型商品房,明年贷款还完;用我的sfsd在密云城区买了一套房子,总价200多。另外他还有潘家园及木樨园两套老破小,单套总价300左右,看您之前的文章说远郊即是坑,请问我们该如何合理配置并运用房产以达到资产升值的目的,还请指教。

回答:投资角度密云不是好选择,除非自住需求。两套老破小有机会可以优化掉换位一套大标的更合适,如果有买房换房的情况可以将,通州再抵押掉,增强现金。

提问:房姐你好,第一次提问尽量把问题说清楚。我老公是西城金融街学区集体户,孩子2岁,户口随他,我是外地户口。老公名下一套东方瑞景130平的两居,16年买的,涨幅一般,但自己装修的很好,空间也大,住的比较舒服,我和老公都在西城上班。因为孩子户口在金融街,走老公单位政策保障,应该可以在金融街学区上学,但离家较远。目前手上资金200+,家人凑一凑首付400应该可以有。我和老公年收入共30+,收入不高但较为稳定。 现在出于孩子上学+投资考虑买房,鉴于资金有限,有以下方案 1. 将东方瑞景卖出,直接在西城加钱买套三居。目前考虑源屋曲三居1290左右。但东方瑞景房子目前价格低,有人出价940,新装修,涨幅小所以感觉有点亏。 2. 在西城再买一套小两居,将东方瑞景租出,可缓解压力。孩子上学方便也可做投资用,目前看过丽水莲花、玺源台、畅柳园、槐柏街南里附近(老小破)等总价在600多的两居房子。但这个方案担心西城老房子投资价值太低,自己居住体验不好,只能将就,如果升值空间不大的话就感觉没必要。 3. 将东方瑞景租出,在西城租房供孩子上学,手上余钱可以在别处比如朝阳或者南区投资房产。 现在问题是:哪种方案最可行,收益最大?如果买房的话哪的房子最合适?

回答:如果看重投资收益,方案三最好,投资看看 朝青 四惠 十里堡等板块 青年汇佳园、都会华庭、爱这城、华纺易城、国美第一城 方案一 自住可以但投资收益不高。

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

二、买房问题请私信房姐提问