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“房住不炒”的大背景下:2021年东莞楼市,还有哪些潜力区域值得关注?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-02      浏览量:0
这些数据的背后,既有东莞连年跻身“新一线

这些数据的背后,既有东莞连年跻身“新一线城市”的吸引力,也有承接深圳客需求外溢的吸附力,还有自身城市土地供应紧缺的压力。

众多利好因素叠加的东莞楼市,在2020年演绎过跌宕起伏,也给外界留下许多难忘瞬间。 进入2021年的东莞楼市,还有哪些区域更值得期待?

现状:东莞全年出让42宗宅地,楼市潜力增强

很多时候,比喻一座城市的楼市,会用到两个关键词。一是面粉,二是面包。面粉是做面包的基础,也就是大家常说的土地;面包是面粉的成品,也就是大家常说的楼市。

房掌柜东莞的统计数据显示,2020年东莞共计有42宗宅地成功出让,21宗地块吸金约621亿;剔除人才房配套用地后,2020年东莞宅地平均楼面价达到14777元/㎡。

上述42宗地块中,除了莞民投一家本土房企,其余地块皆是被外来房企拿下。全国各大品牌开发商都布局东莞市场,也在一定程度上说明,东莞有着强于其他城市的吸引力。

合富大数据显示,2020年的东莞楼市当中,新房的供需价均表现亮眼,二手房市场则跌宕起伏。上半年,疫情影响下的东莞二手楼市仍迸发活力;下半年,东莞启动楼市专项整治行动,对楼市的不良现象进行严厉打击。有了“专项整治行动”造势,7月25日的东莞新政落地,二手楼市被列入限购范围。

从东莞中原战略研究中心发布的数据不难看出,“725新政”落地后,东莞的二手楼市明显降温,市场观望情绪增加,成交量速度放缓。不过,东莞中原的监测数据综合到全年来看,东莞二手楼市签约金额累计约451亿元(同比略有增长)。

探因:深圳购买需求外溢,“新一线城市”东莞吸引力增强

相比全国楼市的行情,在“房住不炒”的背景下,东莞2020年的整体楼市向好,主要源于深圳客购房需求外溢、东莞城市竞争力和吸引力增强、可供开发土地供应不足等相关因素。

去年,深圳出台堪称“史上最严调控”的715新政,除了针对地打击了投资客,也误伤了部分刚需置业者。这把“双刃剑”,也给深圳拥堵的购买力体量,造成了开口式的外溢,涌向毗邻的东莞。

深圳都市圈的明确后,东莞与深圳联系更加密集。加上广深港高铁、穗深城轨、广深和谐号等通车,以及广深高速、广深沿江高速、莞深高速、深外环高速等众多四通八达的交通路网加持,东莞正成为深圳人工作、生活、居住的下一站优选。

当然,能够成为承接深圳产业、居住需求外溢的首选城市,东莞自身的实力也很重要。

它是中国的“新一线城市”,还有强大的城市吸引力。

2020年5月29日,第一财经·新一线城市研究所发布《2020城市商业魅力排行榜》,在“新一线城市”榜单中,东莞连续四年蝉联新一线城市。

2020年8月,百度地图联合同济大学建筑与城市规划学院发布的《2020年Q2中国城市活力研究报告》显示,在第二季度城市吸引力指数方面,东莞进入全国前三名,位列深圳、广州之后;在全国主要城市人口吸引力榜单中,东莞排名全国第三;值得一提的是,在青年人指数的数值中,东莞“新流入人口中18-34岁人口数量”占全市新流入人口中的比重达77.31%,力压南宁、深圳等城市,位列全国第一。

在全球经济均受疫情影响的背景下,东莞市统计局数据显示,2020年上半年,东莞经济呈现由负转正、先降后升的态势。城市吸引力和产业竞争力,成为支撑东莞楼市持续稳中向好的根基。

此外,东莞自身可供开发的土地数量不多,这使得开发商之间的竞争更为激烈。《经济观察网》报道称,品牌房企在外溢过程中之所以看好东莞,是因为聚焦目前的粤港澳大湾区内的深圳都市圈,近年深圳本身土地供应量很少,宅地更是非常奇缺;而惠州的GDP向来只相当于东莞的一半左右,经济程度直接影响土地开发价值。

趋势:东莞还有这个潜力片区,轨道加持,不容忽视

据东莞中原监测,去年水乡片区的镇街区域签约量达97万㎡,在2020年在签约量上贡献最大。现在的水乡片区,已非当初的“吴下阿蒙”。交通优势,让它搭上了湾区发展的快车。

从东莞大道走水乡大道,可以一路抵达水乡各镇街,东莞西站的穗深城轨已经通车、东莞地铁1号线正在建设,未来的通联效果指日可待。在“轨道+交通+TOD”的利好加持下,水乡片区的洪梅镇被赋予了全新的发展重任。因为它有一个极为重要的站点——东莞西站。

通过穗深城轨,东莞西站连接广州-深圳这两个大湾区内地位最为关键的国际机场,莞惠城轨(已通车)、穗深城轨(已通车)、佛莞(在建中)城轨以及东莞地铁1号线(在建),在这里相互交通,串联起包括广州、东莞、深圳、惠州、佛山、香港在内的6个湾区城市。

根据规划,洪梅将成为东莞西部交通枢纽,即依托东莞西站(望洪枢纽站),整合区域交通资源,成为东莞市西部城镇对外交通集散中心。

洪梅的潜力已经可以预见。但相比其他镇街,它的楼市供应量却很少。

合富大数据显示,2020年上半年的新房成交数据当中,洪梅全镇新房网签只有23套,成交量全东莞最少。近10年中,洪梅镇仅入市4个楼盘。据不完全统计,2011年以来,洪梅镇仅挂牌过4宗商住地。没有供应,就没有热盘,也难以产生区域标杆。

不过,这一现象正在改变。2020年9月,万科拿下洪梅一宗宅地,折合可售楼面价11802元/平,结束洪梅多年地荒。按照规划,万科将在那里建成千户大社区——万科星城。

万科星城距离地铁1号线望洪站和东莞西站直线距离仅约1.5公里。从项目出发,沿着望沙路直走再拐入水乡大道,通过东莞大道,一路可连通国贸;此外,万科星城离洪梅镇政府直线距离约1公里,洪梅现有的优质配套,都集中在这一片。

从2021年1月1日起,南城汇一城B区中庭,万科房产超市(也是万科星城临时展厅)已经开放。不妨去看看,万科星城和它背后的轨道价值。